Как продать квартиру в ипотеке?
Наличие обременения не является препятствием для продажи жилья. На рынке существует ряд схем, которые позволяют быстро и безопасно продать жилплощадь. Мы описали самые популярные способы продажи залогового жилья.
Наиболее популярная причина для продажи залоговой квартиры – это улучшение жилищных условий. Допустим, молодая семья взяла кредит на покупку однокомнатной квартиры. Через какое-то время у них родился ребёнок, и им уже требуется жилплощадь побольше, в доме рядом с поликлиникой, детским садом и школой.
Расскажем о трех способах продажи.
Схема No1: покупатель с наличными
В этом случае у покупателя на руках есть вся необходимая сумма, ипотеку ему брать не нужно. Расчёты проходят в два этапа.
Первым делом мы подписываем договор купли-продажи, ставим квартиру на регистрацию в Росреестре и едем в банк.
По договору покупатель передаёт продавцу сумму, необходимую для досрочного погашения. Продавец вносит средства на ипотечный счёт и закрывает кредит. Оставшуюся часть в этот же день покупатель размещает на аккредитивном счёте или в банковской ячейке.
После того, как квартира будет зарегистрирована на имя нового владельца, продавец забирает средства из ячейки, или снимает с аккредитивного счёта. Эти деньги он может использовать в качестве первоначального взноса на покупку новой квартиры, или дома в ипотеку.
Для покупателя способ не лишен риска, так как он отдаёт сразу все деньги за объект, который пока только находится в процессе регистрации. Рекомендуем такие сделки проводить с участием специалистов рынка, при поддержке юристов, которые досконально проверят условия договора купли-продажи.
Схема No 2: ипотека в одном банке с покупателем
Самый безопасный и удобный для всех вариант, это когда у продавца и покупателя ипотека в одном банке. В целом последовательность действий такая же, как в схеме No1, только всё происходит внутри банка.
Если банк одобрил жилищный кредит с обременением, то он переводит деньги на досрочное погашение ипотеки продавца. После того, как объект будет зарегистрирован на имя покупателя в Росреестре, оставшаяся сумма поступает на счёт продавца.
Схема 3: разные банки с лояльными условиями
Работает в тех случаях, когда банк покупателя готов закрывать ипотеку в других кредитных организациях. К таким лояльным банкам сегодня относятся: Сбербанк, ВТБ, Райффайзен, Уралсиб, НОАИК, ДОМ.РФ.
После подписания договора купли-продажи и отправки документов на регистрацию квартиры на имя нового владельца, банк покупателя перечисляет средства на счёт продавца в другую организацию для досрочного погашения долга.
Как только ипотека будет закрыта, банк выдаёт закладную для регистрации объекта на имя нового владельца. После перехода права собственности банк покупателя перечисляет оставшуюся сумму на счёт продавца.
Схема 4: большой первоначальный взнос
Ситуация такая же, как в схеме No 3: у продавца и покупателя разные кредитные организации. Только в этом случае банк покупателя не готов перечислять средства в другой банк на погашение ипотечного платежа.
Сделка будет возможна, если первоначальный взнос покупателя превосходит остаток по кредиту продавца.
Покупатель после подписания договора передаёт деньги и ждёт одобрения ипотеки для окончательного расчета с продавцом после регистрации.
Этот способ рискован тем, что после первичного одобрения банк может отказать в ипотеке. Это может случиться в связи с испортившейся кредитной историей, или по какой-либо другой причине.
В таком случае, покупатель закрывает ипотеку за чужую квартиру. Из-за отсутствия средств для окончательного расчёта, регистрацию придётся остановить.
Поэтому мы рекомендуем проводить расчёты при покупке или продаже квартиры с обременением в одном банке.
Для расчёта платежа по ипотеке воспользуйтесь нашим калькулятором
Узнайте больше о приобретении квартиры в ипотеку по ставке от 0,7% у экспертов агентства недвижимости «Грановит».
Звоните!
8 (383) 203-11-11
Или напишите ваш вопрос в What’s app
8 964-096-53-21