Здесь все чисто

Вы нашли ту самую квартиру и готовитесь к сделке. Продавец внушает доверие. Квартира в хорошем, уже построенном доме.

Прежде, чем расстаться с деньгами и запустить процесс регистрации – убедитесь, что квартира юридически чистая. Тщательная проверка поможет избежать множества неприятных ситуаций, вплоть до признания сделки недействительной и выселения.

Разобраться в неприятных ситуациях нам поможет юрист со стажем 17 лет, заместитель директора АН ГРАНОВИТ – Евгения Черенева.

Ситуация 1: обременение или арест.

Если продавец покупал квартиру по ипотеке и не исполнил обязательств по оплате кредита в полном объеме, то Росреестр откажет в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Та же ситуация, если по какой-либо причине на квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий.  Рискуем остаться без квартиры и без денег. Плюс дополнительные траты на судебные издержки.

Что проверяем?

 «Спрашивайте с продавца все документы на квартиру, уточняйте на какие средства приобреталась отчуждаемая квартира, проанализируйте правоустанавливающие и технические документы, проверьте правоподтверждающие документы (свидетельство, ЕГРП, ЕГРН). Иногда правоподтверждающий документ может содержать необходимую информацию о квартире и ее собственнике. Сравните предоставленные документы с паспортом продавца» - комментирует Евгения Черенева.

Ситуация 2: материнский капитал

Для гашения ипотеки был использован материнский капитал, а доли детям собственник не выделил. В этом случае сделка будет оспоримой.

Что проверяем?

 «Как вариант спросить с продавца заверенный банком график платежей по погашению ипотеки. Если увидите в графике сумму, похожую по размеру на сумму материнского капитала, то в квартире должны быть выделены доли детям и соответственно вам потребуется в этой сделке разрешение органов опеки и попечительства». 

Ситуация 3: мошенничество.

Продавец оказался мошенником со всеми вытекающими. Если польститься на низкую цену квартиры и поторопиться с покупкой, то можно запросто попасть в подобную ситуацию. Опытные юристы знают не менее пяти мошеннических схем.

Что проверяем?

«Документы, подтверждающие право собственника на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о принятии наследства, договор приватизации, долевого участия и другое.

Также не помешает проверить подлинность паспорта собственника через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ». 

Ситуация 4: нежданные соседи по квартире.

В квартире остались прописанные или временно выписанные жильцы. Этот факт не мешает продаже недвижимости, при этом люди сохраняют право проживания в проданной недвижимости. Это грозит новому собственнику судебными тяжбами и неприятными разбирательствами, особенно если прописанными остались несовершеннолетние.

Что проверяем?

«Внимательно изучаем выписку из домовой книги, есть ли в квартире временно выписанные лица. Запросить такой документ должен продавец квартиры в своем паспортном столе».

Ситуация 5: незаконная перепланировка.

В квартире была сделана незаконная перепланировка. Во-первых, жить в такой квартире может быть небезопасно, во-вторых, не каждый банк даст на такую квартиру ипотеку.

Что проверяем?

«Разрешительную документацию на проведение масштабной перепланировки, а также технические документы на квартиру. Площадь квартиры, указанная в правоподтверждающем и техническом документе должна быть идентичной».

Ситуация 6: недееспособность.

Приятный с виду собственник может состоять в наркологическом диспансере или иметь психоневрологические расстройства. В таком случае он не всегда имеет права самостоятельно заключать сделки по купле-продаже недвижимости.

Что проверяем?

«Справки из наркологического и психоневрологического диспансера. При покупке квартиры у пожилых собственников просим их в день сделки оформить и предоставить справку о сделкоспособности. Подобные справки выдают в специальном медицинском учреждении».

Ситуация 7: банкротство.

Со здоровьем у собственника все в порядке, но он оказался банкротом. Согласно закона о банкротстве можно признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.

Что проверяем?

«Проверяем продавца на банкротство в базе данных официального сайта Арбитражного суда РФ».

Ситуация 8: наследники.

Продавец получил квартиру по решению суда. Есть риск, что подобное решение будет рано или поздно обжаловано по обращению третьего лица в суд.

То же самое с наследством. Если квартира была во владении продавца менее трех лет, то другие наследники могут заявить на нее свои права. И разбираться в суде придется уже новому собственнику.

Что проверяем?

«В случае с наследством советуем изучить Свидетельство о принятии наследства. Обратите внимание на дату, когда продавец был признан новым собственником жилья. Если прошло более трех лет, то нежданные наследники уже не смогут так легко оспорить сделку и заявить права на квартиру.

«Судебную» историю квартиры можно узнать, если обратиться в территориальную службу судебных приставов и запросить у них информацию об исполнительном производстве по имевшимся судебным спорам».

Ситуация 9: супруга против.

Супруга или супруг продавца ничего не знали о сделке и решили обращаться в суд, так как ее (его) интересы не были учтены при продаже.

Что проверяем?

«Даже если жилье собственник покупал до брака, лучше убедиться, что вторая половина не против продажи. Запросите свидетельство о регистрации брака, чтобы сверить даты. Переговорите с обоими супругами, чтобы быть уверенным в их обоюдном решении о продаже имущества. Если квартира куплена до брака, но в ипотеку, то и в этом случае тоже лучше запросить согласие от второго супруга, так как в суде он может доказать, что оплата данной ипотеки происходила из совместно-нажитых средств».

Ситуация 10: долги.

После покупки квартиры обнаружили счета и задолженности по коммунальным услугам, которые теперь придется оплачивать. 

Что проверяем?

«Справку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. В принципе, на квартире останется только долг по сборам на капитальный ремонт, по всем остальным службам и поставщикам вы откроете новые лицевые счета».

В заключении перечислим основные документы, необходимые для сделки:

·         Правоподтверждающий документ (свидетельство, ЕГРП, ЕГРН)

·         Паспорта сторон.

·         Правоустанавливающий документ или документы (договор купли-продажи, дарения, договор долевого участия, и тп).

·         Выписка из паспортного стола или Многофункционального центра о наличии/отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

·         Справка о наличии/отсуствии задолженностей по коммунальным платежам.

·         Согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества.

Если остались вопросы, или опасаетесь попасть в одну из перечисленных ситуаций – обращайтесь. Наши юристы проконсультируют и помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. 

Телефон +7 (383) 203-11-11.

Удачной вам сделки!