Особенности приобретения жилья в строящихся домах

28.11.2007

Зинакова О.В.
Генеральный директор
Независимой Юридической Компании   ГРАНОВИТ
Ул. Советская 37, 4 этаж, тел. 202-00-27

 Закон «О долевом строительстве» №214 регламентирует сделки с квартирами в домах, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 1 апреля 2005г. Согласно этому закону договор об участии в долевом строительстве должен содержать: — четкое определение объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; указание цены договора, сроков и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (не менее 5 лет); данные договоры заключаются в письменной форме; подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы и считаются заключенными с момента такой регистрации;

Но ни для кого не секрет, что для того, чтобы получить пакет документов, необходимый для начала строительства требуется довольно длительный промежуток времени (подготовка, согласование и получение всех необходимых документов в органах государственной власти), а строить нужно уже сегодня. И в связи с этим застройщики привлекают средства частных лиц по средствам использования так называемых альтернативных схем, о которых мы и расскажем. 

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР   

 Одним из способов приобретения квартир на этапе строительства является заключение предварительного договора об участии в долевом строительстве. Согласно ст.429 Гражданского Кодекса Российской Федерации предварительный договор — это договор, который содержит все существенные условия основного договора. В качестве основных условий такого договора выступают:

• технические характеристики строящегося объекта;
• цена договора об участии в долевом строительстве;
• срок заключения договора об участии в долевом строительстве;
  Схема предварительного договора не является идеальной и имеет свои плюсы и минусы. Выделим преимущества данной схемы:
• данная схема состоит из двух договоров: подписывая первый (предварительный) договор Застройщик берет на себя обязательство подписать второй (основной) договор и выполнить условия обоих документов;
• интересы сторон в этой схеме абсолютно сбалансированы, в случае нарушения одной из сторон интересов другой стороны, у пострадавшей стороны есть право отстаивать свои интересы в суде.

Наряду с плюсами у данной модели есть и минусы:

• недостаток предварительного договора состоит в том, что он по своей правовой природе не предполагает перехода имущественного права (права требования) на строящийся объект к дольщику, даже если их стоимость им уже оплачена;
• при возникновении спорной ситуации участник долевого строительства лишен права доказывать приобретенные права;

ышеуказанные кредиты – это так называемые ипотечные кредиты, обеспечением возврата кредита в 

Рынок ипотечного кредитования развивается в связи, с чем появляются новые программы ипотечного кредитования.  Примером могут служить программы, при которых, банк оформляет в залог квартиры, где долевым собственником является несовершеннолетний ребенок, единственным условием кредитования такой квартиры является условие, что ребенку должно принадлежать не более 1/3 доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру.

Также банки выдают кредиты в иностранной валюте, где годовые процентные ставки составляют от 7 % до 8,5 %. Риски при выдаче данных кредитов сведены к минимуму, так как даже в случае повышения курса иностранной валюты у заемщика всегда остается право перекредитоваться в рубли.

Есть возможность приобретать строящиеся объекты без аккредитации Застройщика строящегося объекта, что существенно сокращает сроки выдачи кредитов. При выдаче таких кредитов страхуются так называемые финансовые риски, сумма такого  страхования составляет 1% — 1,5% от стоимости приобретаемого строящегося объекта.

Стоит отметить, что банки стали наиболее лояльно относиться к платежеспособности Заемщиков, и не всегда требуется документальное подтверждение доходов.
В некоторых банках при оформлении ипотечных кредитов по желанию Заемщика выдаются  кредиты  на ремонт квартир, плюс этих кредитов в том, что по ним годовые процентные ставки гораздо ниже, чем процентные ставки по потребительским кредитам.

Во исполнение  государственной программы по обеспечению жильем молодых семей, молодым семьям выдаются кредиты на льготных условиях, при этом государство согласно реализации этой программы выдает субсидии на приобретение жилья.

Наряду с вышеперечисленными кредитами банками выдающими ипотечные кредиты, выдаются так называемые потребительские кредиты, обеспечением возврата данного вида кредитов являются Поручители, то есть в случае не возврата суммы кредита  в срок, установленный кредитным договором не оплаченная сумма кредита взыскивается с поручителей.

Потребительские кредиты выдаются на срок не более 5-ти лет, годовые процентные ставки по таким кредитам составляют от 15% до 25%. Такие кредиты удобны тем, что срок рассмотрения по ним не большой           (до 2-х дней), и выдача сразу после рассмотрения. При этом за счет средств потребительских кредитов можно покрыть расходы по приобретению  квартиры         (услуги риэлтера, расходы по банку, страхованию, ремонту и т.д.)

Для получения наиболее подробной информации по приобретению квартиры в кредит обращайтесь к нам, в ЦЕНТР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, и Вы получите не только полную информацию по кредитам, но и консультации по рынку недвижимости, а при необходимости наши риэлторы подберут Вам интересующий Вас вариант квартиры.