Как считать НДФЛ при продаже жилья в 2020 году

Что изменилось в законе в 2020 году?
С начала года в силу вступил федеральный закон № 210-ФЗ о минимальном сроке владения жильём, после которого не нужно платить налог при продаже. Теперь он составляет 3 года, вместо 5 лет. 

Но есть ряд критериев, которым нужно соответствовать, чтобы сократить период минимального владения с 5 до 3 лет. Разбираемся вместе с юристом агентства недвижимости «Грановит» Софьей Шеманюк.

Минимальный срок владения жилым имуществом

Это количество лет, в течение которых жилая недвижимость должна быть в собственности, чтобы владельцу не пришлось подавать декларацию и платить в государственный бюджет. 

В каких условиях можно не платить НДФЛ и не подавать декларацию?

В 2020 году этот срок сократили до 3 лет, но важно, чтобы соблюдалось одно из условий: 
•    Это ваше единственное жилое имущество. Если в собственности имеется другая жилая недвижимость, то ждем 5 лет, вместо 3-х. Здесь считается и доля в другом жилье, и совместно-нажитая собственность (например, купленная в браке и оформленная на супругу/супруга). 
•    Квартира перешла вам по наследству. 
•    Вы купили жильё у члена семье или близкого родственника. 
•    Вы приватизировали объект после 1 января 2016 года. 
•    Вы получили квартиру по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением). 
•    Вы продаёте дачу. Участок с постройками можно продать через 3 года в безналоговом режиме.

Правило 90 дней

Из ситуации с единственной недвижимость есть исключения. Если вы продаёте старое жильё в течение 90 дней после покупки нового, то для вас действует минимальный срок владения – 3 года. Например, вы сначала купили квартиру, а через 2 месяца продаёте «старую», приобретенную после 1 января 2016 года. 

Фактически вы владелец двух квартир, но по закону считаетесь собственником одной. С момента покупки первого объекта прошло 3 года, а значит, налог платить не нужно. 

Размер налога и как правильно считать? 

Для резидентов РФ налоговая ставка равна 13%, для нерезидентов – 30%. 

Формула расчёта при продаже жилья:

НДФЛ = ((налогооблагаемая база) — (имущественный вычет)) × 13% (или 30% для нерезидентов).

В качестве налогооблагаемой базы служит максимальное из двух значений:
•    цена имущества в ДКП (договоре купли-продажи)
•    70% кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость объекта – важный момент, который необходимо учесть при продаже. Если цена жилья в договоре купли-продажи будет ниже, чем кадастровая, то Росреестр не пропустит такую сделку. 

Чтобы узнать кадастровую стоимость онлайн, можно воспользоваться сервисом Росреестра или заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать онлайн или при личном обращении. 

Чтобы заказать документ онлайн, нужно заполнить форму на сайте Росреестра. Обратите внимание, что для этого вам понадобится кадастровый номер объекта, его можно посмотреть на том же сайте. Заказать выписку лично можно в МФЦ, при себе иметь паспорт. 

Чтобы вычислить налогооблагаемую базу, нужно умножить кадастровую стоимость на коэффициент 0,7. Смотрите стоимость на 1 января года, в котором продаете квартиру.

Пример:
Михаил получил квартиру по наследству от бабушки и через 1 год решает ее продать. Цену продажи в ДКП он указал 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость объекта тоже 3 500 000 рублей. В этом случае в качестве налогооблагаемой базы берется 3 500 000 * 0,7 = 2 450 000 рублей. 
Если же сумма по ДКП окажется выше кадастровой, то налог будет взиматься с неё. 
Как уменьшить сумму, с которой взимается налог?
Чтобы Михаилу не платить 13% со всей суммы 2 450 000 рублей, он может воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 120 000 рублей. 
В отличие от вычета при покупке квартиры, вычетом при продаже можно пользоваться сколько угодно раз. Если у Михаила много бабушек с квартирами, то он может делать вычет каждый раз.
Как оформить имущественный вычет, подробно описано на сайте Федеральной налоговой службы. 
Таким образом, наше уравнение будет выглядеть так:
2 450 000 р (это 70% от кадастровой стоимости объекта) – 1 000 000 (имущественный вычет) = 1 450 000 * 13% (НДФЛ) = 188 500 рублей – налог, который уплатит внук Михаил. 

Теперь пример, если вы покупали квартиру сами, а теперь продаете, не дождавшись 3 лет:

Допустим, купили за 3 000 000 рублей, а продаете за 4 000 000 рублей. Но кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей. 

Наше уравнение будет выглядеть так:

4 000 000 р (цена продажи по ДКП) – 3 000 000 р (цена покупки по ДКП) = 1 000 000 р * 13% (НДФЛ) = 130 000 рублей. 
Что если объективная стоимость квартиры ниже кадастровой?

Бывают и такие случаи, когда человек не может продать объект за 1 000 000 рублей, а на сайте Росреестра значится стоимость в 2 500 000 рублей. Этот момент лучше прорабатывать со специалистом и пробовать писать заявление на пересмотр кадастровой стоимости жилой недвижимости. 

Подавать декларацию, если я не плачу НДФЛ? 

При продаже квартиры раньше минимального срока владения даже при нулевом налоге декларацию подавать все равно придется.
Если прошло 3 года и ваш случай попадает под перечисленные условия, то не нужно подавать декларацию и считать налог. Похожая история, если жильё находится 5 и более лет в собственности. 

Подробнее о том, как рассчитать налог при продаже квартиры, какие заявления и куда подавать знают юридические эксперты агентства недвижимости «Грановит». Все сделки агентства проходят в обязательном юридическом сопровождении.

Специалисты тщательно проверяют объекты и консультируют клиентов по всем действиям, связанным с законом и защитой их имущества и финансов в процессе сделки. 

Звоните и задавайте вопросы!
8 (383) 203-11-11

Или напишите ваш вопрос в What’s app
 8 964-096-53-21