Время выбирать квартиру для себя. Рынок вторичной недвижимости осенью: постепенная стабилизация

Общую тенденцию рынка недвижимости нашего города для осени можно обозначить следующей фразой: рынок продавца превращается в рынок покупателя. Это прежде всего значит, что ажиотажный спрос на жилье при отсутствии достаточного количества предложений, характерный для всего 2006 года, уходит в прошлое. На протяжении этого года покупатели недвижимости были поставлены в рамки цейтнота, когда необходимо было быстро решиться на покупку из-за быстрых и подчас непредсказуемых темпов роста цен, а также потому, что приглянувшийся вариант в любой момент могли перекупить более расторопные покупатели. Были востребованы все выставленные на продажу варианты, невзирая на подчас завышенную стоимость отдельных квартир: переплата быстро компенсировалась за счет общего повышения цен на рынке.

В настоящее время ситуация несколько изменилась. Несмотря на то, что обычно с наступлением осени, с завершением дачного периода и отпусков, с возвращением в город студентов и работающего населения, наступала активизация всех процессов на рынке недвижимости: заключалось больше сделок, повышались цены, рос спрос, — в этом году ожидаемого всплеска не случилось. Рынок стабилизируется. Естественно, продолжается рост цен, но темпы его прогнозируемы.

В целом, рынок недвижимости Новосибирска развивается по тем же законам, что и рынок Москвы, но все процессы проходят с задержкой от полугода. А так как многие аналитики сходятся во мнении, что к концу года цены на жилье на столичном рынке перестанут расти (см., например, аналитические материалы на http://www.e-gis.ru/), то можно предположить, что и в Новосибирске их уровень выйдет на некоторый стабильный показатель. По оценкам АН «Грановит», за оставшиеся три месяца 2006 года следует ожидать умеренного повышения стоимости в пределах 10-15%.

Период быстрого роста цен характеризовался тем, что разница стоимости между низко- и высоколиквидным жильем была снижена, то есть на рынке присутствовало дорого оцененное жилье, находящееся в отдаленных районах, либо квартиры низкого качества. В настоящее же время завышенные цены опускаются до подходящего для них уровня. На рынке становится меньше переоцененных квартир, которые могли бы найти своих владельцев в условиях повышенного спроса. Хотя элитное и высоколиквидное жилье в центральной части города сохраняет потенциал к росту, можно ожидать, что некачественные, расположенные в старых домах или в отдаленных районах квартиры несколько опустятся в цене.

Сейчас уже не так выгодно совершать перепродажу жилья с целью выиграть за счет роста цен. Поэтому те, кто вкладывал деньги в сделки с недвижимостью с этой целью, уступают место покупателям, подыскивающим вариант для себя. Сейчас для них лучшее время: так как рынок насыщается, они имеют возможность совершить свой выбор не спеша, остановившись на единственно подходящем варианте из многих предложенных.

Аналитический центр АН «Грановит» провел анализ состояния рынка недвижимости в преддверии осени. Мы делаем наши выводы на основе ежедневно обновляемой базы АН «Грановит» и периодических печатных справочных изданий. Материалом для анализа служат только актуальные данные, отражающие состояние рынка недвижимости здесь и сейчас, для того, чтобы полученные результаты были достоверны и адекватно отвечали современному положению.

Если рассматривать средние цены на квартиры с разным количеством комнат, то сразу бросается в глаза, насколько невелика разница между средней стоимостью трехкомнатных и многокомнатных квартир. Средняя цена 4-5-комнатной квартиры в августе составляет 5196,7 тыс. руб., (а если рассчитать тот же показатель, но без учета стоимости квартир дороже 7 млн., то его значение намного ниже — 4155,9 тыс. руб. — разница объясняется тем, что именно среди многокомнатных квартир удельный вес элитного и дорогого жилья максимален). По данным агентства «Грановит» в среднем по городу трехкомнатные оцениваются в 4108,3 тыс. руб., таким образом, многокомнатные превышают по цене меньше, чем на 50 тыс. руб.!

Разрыв между средней стоимостью на однокомнатные и двухкомнатные — около полумиллиона: если средняя стоимость по однокомнатным составляет 2206,8 тыс. руб., то тот же показатель по двухкомнатным — 2761,3 тыс. руб. (в данном случае расчеты проведены с учетом стоимости жилья высокого класса и элитных квартир).

Цены на квадратные метры жилья подтверждают обозначенное выше положение вещей: чем больше комнат в квартире, тем дешевле, при прочих равных условиях, будет стоить в ней единица площади (См. Рис. 1) (естественно, это утверждение не относится к классу элитных и высококлассных многокомнатных квартир, цены на которые на порядок выше).

В связи с этим, можно отметить интересный факт: в промежуток по стоимости от 2,5 до 2,9 млн. рублей входит 32% однокомнатных квартир, то есть достаточно большая их часть. Интересно то, что так же оцениваются 6,6% многокомнатных — тоже не мало.

Рисунок 1

Большинство однокомнатных квартир по городу в целом стоят от 1700 до 2700 тысяч рублей (72%), при этом из данного промежутка 28% от общей совокупности оцениваются от 1,7 до 1,9 миллиона.

Для двухкомнатных следующая картина: большинство из них по Новосибирску в целом оценивается в достаточно узком промежутке — от 2 до 2,9 миллионов, причем в этот ценовой «отрезок» входит 61% вариантов. Пятая часть из них — 23% стоят от 3 до 3,9 млн.

На рынке трехкомнатных квартир треть предложения оцениваются ниже 3,1 млн. Цена большей половины продаваемых квартир — 56% — находится в промежутке от 3,2 до 6,1 млн. Оставшаяся десятая часть на этом субрынке — самые дорогие квартиры, их цена — более 6,2 млн. рублей.

Половина многокомнатных оценивается в промежутке от 2,9 до 4,4 млн. рублей (52%). Если выбирать более узкий промежуток, то от 3,4 до 3,9 млн. стоят около 20% вариантов, выставленных на продажу в августе. Кроме того, можно выделить сегмент достаточно дорогого жилья, которое имеет внушительный вес в общем распределении. Так, более 6500 тыс. руб. оценивается 17 — 19% квартир.

На графике (См. Рис. 2) отображены основные ценовые промежутки, включающие основную массу квартир. На нем видно, как пересекаются цены для вариантов с разным количеством комнат.

Рисунок 2

Разброс значений средней стоимости единицы площади квартиры, если рассмотреть статистику по районам, достаточно внушителен (См. Табл. 1).

Таблица 1.

Так, для всех районов без исключения лидерами по стоимости стали Центральный и Железнодорожный районы. В Калининском и Первомайском цены на жилье сравнительно низки. Октябрьский район традиционно демонстрирует среднее значение показателя средней стоимости,  как правило, в Кировском, Калининском и Дзержинском районах цены ниже, чем там.

Таблица 2

Для каждого из типов жилья, практически без исключений, средняя цена квадратного метра понижается с ростом количества комнат в квартире (См. Таблица 2). Исключение составляют элитные квартиры, для которых нельзя выявить подобной зависимости. Это связано с тем, что рынок элитного жилья в Новосибирске во-первых, очень узок, а во вторых, нестабилен: параметры, которые отличают элитную квартиру от не элитной, подчас не определены, и иногда в этот высокий разряд попадают варианты, не отвечающие всем требованиям. За отчетный период минимумом в классе элитного жилья стали однокомнатные с ценой 86,2 тыс. руб. за м², а максимальной стоимости в 100 тыс. руб. достигли трехкомнатные. Также можно отметить преобладание в цене полногабаритных многокомнатных (63 тыс. руб.) над комнатами (61 тыс. руб.) и над квартирами меньшей комнатности (от 61,8 до 58,5 тыс. руб.) из-за присутствия в этом месяце на рынке качественных предложений этого класса с большой общей площадью и удачным расположением.

По остальным типам наиболее доступными являются малоэтажки, от 47,1 тыс. руб. за единицу площади для однокомнатных до 44,3 тыс. руб. — для многокомнатных.

Выше оцениваются хрущевки: для однокомнатных стоимость квадратного метра в них составляет 62,9 тыс. руб., понижаясь до 51 тыс. руб. для трехкомнатных.

Стоимость жилья улучшенной планировки и типовых квартир приблизительно равна: если типовые дороже улучшенных в случае с комнатами и однокомнатными, то для квартир с большим количеством комнат обратная ситуация.

Таким образом, период конца лета и начала осени относительно спокоен для рынка недвижимости — нет неожиданно быстрого, непредсказуемого роста цен, стоимость квартир отвечает реальному положению дел — мало завышенных или заниженных значений, достаточное количество предложений обеспечивает потребности спроса.