Однокомнатные квартиры как барометр состояния рынка вторичной недвижимости

(По материалам Центра аналитических исследований Компании «ГРАНОВИТ»)

Как известно, именно однокомнатные квартиры являются наиболее ходовым товаром на рынке недвижимости. Объем их предложения максимален по сравнению с квартирами с большим количеством комнат, да и уровень спроса на них традиционно высок. Именно поэтому однокомнатные можно принять за некий «барометр», наиболее чутко реагирующий на изменения рынка недвижимости в целом. Так, например, если появляется тенденция к повышению общего уровня цен на жилье, то именно однокомнатные квартиры первыми демонстрируют рост стоимости, а затем уже повышение цены (и то, как правило, более скромными темпами) проявляют двух- трех- и многокомнатные.
По этой причине мы решили сфокусировать внимание именно на однокомнатных квартирах и рассмотреть подробнее структуру данного субрынка на рынке недвижимости. 

Так же, как и в прошлом месяце, наибольшее «активным» районом на рынке продаж однокомнатных квартир стал Ленинский. Менее активны в этом отношении Первомайский, а также Центральный и Железнодорожный – причем если в первом из районов стоимость жилья наиболее доступна, то второй и третий отличаются, как известно, наличием наиболее престижных квартир.

Распределение цен на однокомнатные квартиры в этом месяце представляет собой достаточно узкий промежуток, который включает большинство вариантов, представленных на рынке. Так, в пределах полумиллиона – от 1700 до 2300 тыс. рублей, оценены более 60% квартир. В то же время, необходимо отметить, что количество квартир, оцененных дороже, чем 2,3 млн. рублей, намного превышает количество квартир, стоящих дешевле, чем 1,7 млн. Если присвоить этим категориям названия «относительно дешевые» и «относительно дорогие квартиры», то к первым относятся 8-9% рынка, а к дорогим – оставшиеся 31-32%.

Если сравнивать цены на однокомнатные квартиры с данными за прошлый месяц, то необходимо отметить, что стоимость жилья «подтянулась»: в совокупности практически отсутствуют «выбросы» — то есть очень дешевое либо слишком дорогое жилье,  все цены, представленные на рынке, уложились в узкий промежуток.

Вообще, стоимость однокомнатных начинаются в основном от 1300 – 1500 тыс. руб. – это порог минимума. Здесь находятся варианты срочной продажи, расположенные на городских окраинах, в отдаленных районах, в плохом состоянии, с небольшой общей площадью либо имеющие какой-либо дефект – это единичные варианты на рынке. Поэтому в том случае, если покупатель планирует приобрести жилье, будучи стесненным в денежных средствах, ему стоит рассчитывать на цену от 1,5 – 1,7 миллионов. В этой ценовой категории – достаточно широкий выбор жилья в Калининском, Первомайском, Ленинском районах города.

Квартиры, расположенные в районе метро, оцениваются от 1,9 – 2 миллиона. Стоимость класса наиболее дорогого жилья, чей удельный вес в общей совокупности вариантов, представленных на рынке, невелик, стартует от 4 миллионов. В основном – это квартиры, расположенные в центре, у метро, с хорошим ремонтом, большие по площади; часть из них относится к элитному типу. Верхним порогом стоимости для однокомнатных квартир является цена в 5 – 6 миллионов рублей.

Средняя стоимость квартиры (2196 тыс. руб.) близка к показателю за август (2206 тыс. руб. по нашим расчетам). Несмотря на то, что, казалось бы, показатели понизились, пока нельзя сказать, что снижаются цены на жилье; скорее, такое положение вещей свидетельствует о стабилизации рынка. В то же время, заметно выше показатель средней стоимости однокомнатных квартир, вышедших на рынок в сентябре впервые – 2227 тыс. руб. Поэтому мы можем констатировать устойчивый рост цен на однокомнатное жилье, порядка 1 – 1,5% в месяц.

Таблица 1
Стоимость жилья по районам города

Разрыв между средней стоимостью квадратного метра в самом «дорогом» (Железнодорожный – 78,8 тыс. руб. за квадратный метр) и самом «недорогом» (Первомайский – 52 тыс. руб. за квадрат) районах составляет 26,8 тыс. руб. (см. Табл. 1).

В разрезе по районам можно зафиксировать рост стоимости жилья, порядка 2 – 4 %, причем наибольший прирост – в наиболее престижных зонах города; например, в Железнодорожном и Центральном районах – на 5 – 5,5%.

Среди однокомнатных квартир преобладают три типа жилья: это хрущевки, типовые, а также квартиры улучшенной планировки.

Таблица 2

Динамика цен по районам демонстрирует небольшой прирост средней стоимости жилья, порядка 2 – 4 %. Наибольший прирост – в Железнодорожном районе: по сравнению с прошлым месяцем, цены там выросли на 6,5%. Дорогое и престижное жилье в востребованных районах города продолжает повышаться в цене, менее ликвидное (в данном случае – находящееся в отдаленных районах) – либо немного опускается в цене, либо демонстрирует незначительный рост. Вышесказанное подтверждает – рынок стабилизируется.

Типовые квартиры в Дзержинском, Ленинском, и Октябрьском районах близки к показателю средней стоимости квартиры этого типа – 2009 тыс. руб. (см. Табл. 2). Однокомнатные в Железнодорожном и Заельцовском превышают значение среднего показателя, в остальных районах – Калининском, Кировском и Первомайском – средняя цена типовой квартиры ниже.

Средняя стоимость квартиры улучшенной планировки  по городу — 2526 тыс. руб. Это значение близко к показателю по Ленинскому району, где средняя цена такой квартиры – 2425 тыс. руб. Как известно, средняя цена формируется из совокупности как относительно дешевых, так и сравнительно дорогих квартир. К доступным можно отнести однокомнатную на ул. Волховская, 33 за 1900 тыс. руб. (вариант из базы АН «Грановит», одним из дорогих вариантов является вариант на Горской, 2, полностью оправдывающей свою цену в 3 млн. рублей.

Наиболее дорогие хрущевки находятся в Центральном районе. Их средняя стоимость – 2406 тыс. руб. Одно из предложений АН «Грановит» — однокомнатная квартира на Гоголя, 1  — оценена немного ниже – 2200 тыс. руб.

По сравнению с летом сентябрь (а особенно – начало октября) принес в целом повышение активности субрынка однокомнатных квартир, что вместе с постепенным ростом их стоимости можно расценить как оживление рынка недвижимости в целом.
 

Центр аналитических исследований Компании «ГРАНОВИТ»